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【网信普法e起学】二手房刚过户阁楼就被认定为

  如今带阁楼的房子很受欢迎,丰县居民王梅就因此相中了李连峰、孙慧慧的房屋。但王梅刚买到手不久,阁楼就被城管部门认定为违建。为维护自己权益,王梅将原房主李连峰、孙慧慧告上法庭。

  2017年,王梅看到丰县某小区有房屋出售,便和房主李连峰、孙慧慧取得联系,并约定看房时间。王梅看房后认为,房屋的地理位置较好,还带有阁楼,一共750000元,价格还算合适。双方很快签订了购房合同,并于同年10月10日办理了房屋过户手续(因阁楼只有使用权不能过户)。10月12日,王梅即取得该房屋的不动产权证书。

  后来,丰县城市管理行政执法局认定该房屋的阁楼属于违建,并要求自行拆除、恢复原状。王梅认为李连峰、孙慧慧在出售房屋及阁楼时,隐瞒阁楼属于违建的事实,导致自己承受了损失。她多次找到李连峰、孙慧慧协商,但没有达成一致意见。

  为维护自身的合法权益,2019年7月,王梅诉至法院,要求李连峰、孙慧慧赔偿自己多支付的236200元(房屋加阁楼合计750000元-房屋价款513800元)。

  李连峰、孙慧慧认为,和王梅签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示,合法有效,且已经付诸履行。阁楼后被有关部门认定为违法建设,正在拆除清理中。但双方签订房屋买卖合同时,这一现状早已存在,在王梅接手房屋后,其又对顶层的阁楼进行了施工完善,购置安装了3个防盗窗,因此双方对违建行为都负有责任,但该责任属行政违法行为,与该案的民事争议没有关系。

  王梅对房屋价值单方进行评估,但房屋的价格在双方签订房屋买卖合同中早已确定,并绝大部分已经履行。在将房屋出售给王梅时,正是丰县房地产价格上涨的顶峰时期,且其对该房屋进行了装修,依照双方签订的买卖合同可以推算出该房屋每平米价格为5800元,而王梅评估的价格为4000元,严重背离了房屋的自然状况。王梅主张的损失是原购房价格减去评估价格的差价,为阁楼的价格,该主张没有事实和法律依据,显然不能成立。

  丰县人民法院审理后认为,双方签订的房屋买卖合同中明确约定,750000元房款中不仅包含房屋,还包含其对应的附属阁楼。该阁楼虽不具有产权,但该阁楼是李连峰、孙慧慧从开发商处购买商品房时赠送的,没有单独的门户,只能从房屋中的楼梯进入,可见该阁楼与房屋是不能分开使用的,其应为房屋附属的一部分。

  该院认为,阁楼虽被认定违规扩建,应拆除扩建部分并恢复原状,但阁楼使用面积约为80平方米,恢复原状后仍具有使用价值,且该阁楼与房屋不能分开使用,李连峰、孙慧慧无法收回阁楼的使用权,只能由王梅继续占有使用,故王梅应向李连峰、孙慧慧支付相应的使用对价。因在双方签订房屋买卖合同时,是对房屋及附属阁楼一并定价750000元,现双方无法对阁楼的使用价值达成一致意见,评估机构亦无法评估,根据现在阁楼的状态,该院酌情认定李连峰、孙慧慧应赔偿王梅损失55000元。

  日常生活中,购买带阁楼的房屋时要谨慎,应仔细查看房产证和房子的实际情况,明确产权归属,确定阁楼没有违建的部分后再签订合同。否则,即使房屋过了户,如遇到像王梅女士的情况,会花费很多的时间和精力。

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